Руководитель Управления Росреестра по Ленобласти о границах земельных участков

В настоящее время на территории Ленинградской области у 23% земельных участков нет точных границ. Многие владельцы откладывают проведение работ по уточнению границ своей земли, так называемое межевание, считая данную процедуру сложной, затратной и, в целом, необязательной. Руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области Игорь Шеляков ответил на самые распространенные вопросы по теме.
— Игорь Михайлович, что же такое межевание и зачем его нужно делать?
— Межевание участка — это комплекс работ по восстановлению, установлению, изменению и закреплению границ земельного участка, определение его площади и местоположения на местности в соответствии с действующим законодательством. На сегодняшний день законодательство не обязывает собственников земли устанавливать границы — процедура носит добровольный и заявительный характер. Однако установление границ является гарантией прав собственника земельного участка, и причин для проведения межевания достаточно много.
— Если в старых документах имеется план земли, это является подтверждением межевания?
— У многих жителей Ленинградской области в документах на право собственности участка содержится условное описание его границ без детальной привязки к местности. В реальности площадь участка может оказаться больше или меньше площади, указанной в свидетельстве на землю. Такое отсутствие точно определенных границ является одной из основных причин большинства конфликтов между владельцами смежных участков, а такие споры нередко приводят собственников в суд, где верят документам, а не словам.
— Для чего нужно установить границы?
— При строительстве капитальных объектов (например, жилого дома) действуют различные нормативы — СНИПы (например, отступ от границ участка в метрах). Если границы участка закреплены, соблюсти нормативы и избежать неприятностей в будущем будет проще. Если вы давно пользуетесь участком и планируете возвести на нем строение, целесообразно предварительно выполнить межевание. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что никто из соседей, которые уже ранее провели установление границ своих участков, не «наехал» на ваш участок, и ваше строение не окажется на «чужой» территории. Если собственники решат разделить земельный участок, это также возможно только при наличии установленных границ. При совершении сделки по продаже жилого дома с земельным участком продавец также рискует столкнуться с проблемой, когда покупатель или кредитная организация, предоставляющая денежные средства на приобретение недвижимости, захотят увидеть реальные границы участка на местности.
— Если участок без точных границ и собственник посчитал, что пользуется большей площадью, чем в документах, — это нарушение?
Почти в каждом поселении есть владельцы участков, которые специально или случайно «прирезали» несколько соседних квадратных метров, на первый взгляд, ничейной земли. Узаконить такие метры можно с помощью проведения межевания на величину не более чем предельный минимальный размер земельного участка, предусмотренный для конкретного вида разрешенного использования земельного участка, определенного Правилами землепользования и застройки соответствующего поселения, где данный участок находится. Не зная местоположения границ земельного участка, собственник рискует невольно стать нарушителем земельного законодательства в части самовольного захвата части пограничного земельного участка.
— Как узнать проведено ли межевание земельного участка?
— Обычно владельцы считают: где забор — там и граница. Но юридически значимыми признаются лишь те сведения о границах, которые внесены в ЕГРН.
— Как узнать, внесены ли туда границы земельного участка?
— Для этого необходимо получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если в реестре нет необходимых сведений о границах, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». Получить выписку можно через офисы МФЦ, а также воспользовавшись электронными сервисами на сайте Росреестра, Федеральной кадастровой палаты Росреестра или на сайте «Госуслуги».
Также можно использовать справочный сервис «Публичная кадастровая карта». Он выглядит как интерактивная карта со сведениями об участках по всей территории РФ. Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу или кадастровому номеру земельного участка. Если в окне описания появляется отметка «Без координат границ» — значит, границы не установлены.
— Кто обладает правом устанавливать границы земельного участка?
— Право по установлению границ земельного участка принадлежит владельцу этого участка.
— Кто проводит межевание земельного участка?
— Для межевания следует обратиться к кадастровому инженеру, который проведет кадастровые работы по определению площади и координат границ земельного участка. К выбору кадастрового инженера следует относиться внимательно, поскольку от него зависит результат выполненных работ. Например, в филиале ППК «Роскадастр» по Ленинградской области работают кадастровые инженеры, уполномоченные на проведение всех видов таких работ. Если правообладатель решит обратиться в другую организацию, перед заключением договора с кадастровым инженером стоит проверить информацию о нем на сайте Росреестра www.rosreestr.gov.ru c помощью сервиса «Реестр кадастровых инженеров». Также там можно узнать о качестве работы этих специалистов, оценить результаты их профессиональной деятельности.

— Требуется ли согласовывать границы участка с соседями?
— Мало уточнить местоположение границ участка, необходимо еще и согласовать его с владельцами смежных, то есть соседских участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке. Если найти соседей не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. Государственные регистраторы проведут правовую экспертизу, и, если всё будет в порядке, сведения о границах участка будут внесены в ЕГРН.
— Обязательно ли проводить межевание?
— На днях Государственная дума РФ приняла в первом чтении разработанный Росреестром законопроект, направленный на повышение эффективности использования земельных участков и объектов недвижимости. Предлагается ввести правило «Построил — оформи!», согласно которому граждане и организации после завершения строительства обязаны зарегистрировать объект. (Сейчас оформление созданных зданий и сооружений происходит по желанию их создателей.) Если объект построен в рамках долевого участия в строительстве, застройщик самостоятельно направит документы в Росреестр для регистрации права собственности дольщика на квартиру или машино-место. Это освободит граждан от лишних временных и трудовых затрат. Также предусмотрена возможность регистрации прав или сделок только в отношении земельных участков с точными границами. Соответствующее поручение дал Президент РФ для уменьшения количества земельных споров.
Важно помнить, что до регистрации прав граждане не являются собственниками таких объектов!
— Как установить границы земельного участка с наименьшими затратами?
— 23 марта 2021 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности», согласно которым выполнять комплексные кадастровые работы можно не только за счет бюджета, но и за счет внебюджетных источников: на средства граждан и юридических лиц, заинтересованных в проведении данных работ. Заказчиками работ могут выступать садоводческие товарищества, гаражные кооперативы. Решение о проведении таких работ принимается на общем собрании. Комплексные кадастровые работы можно проводить на территории СТ или ГСК для всех объектов, что намного дешевле, чем заказывать обычную процедуру межевания каждого участка в отдельности. Если в среднем цена проведения межевания одного земельного участка в Ленобласти составляет от 6000 рублей и выше, то при проведении комплексных кадастровых работ стоимость ощутимо снижается. Например, в прошлом году один объект обходился в 800 рублей.
Есть и другие плюсы установления точных границ земельных участков: упрощенная процедура согласования (не нужно собирать подписи каждого собственника земельного участка), возможность определить границы земельного участка общего пользования для предоставления его в собственность, выяснить границы необрабатываемых участков; узнать, кто самовольно занял земельный участок для общего пользования и тем самым сузил проезд; исправить реестровые ошибки (при этом при согласовании личных подписей собственников не требуется); определить границы не только земельных участков, но и всех зданий.
Договором межевания также может быть предусмотрен вынос границы земельного участка. Сейчас по Ленобласти стоимость выноса одной точки начинается от 500 рублей.
Согласование границ проводится согласительной комиссией, карта-план территории утверждается администрацией района или округа. Проводится инвентаризация всех объектов на территории. Методическое сопровождение ведется Управлением Росреестра от заключения договора до внесения сведений в ЕГРН.

Беседовала Ольга Демидова
Фото: Управление Росреестра по Ленинградской области