Приобрести квартиру в новостройке можно несколькими способами: подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком, или подписать договор уступки права требования с лицом, уже купившим эту квартиру у застройщика.
Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет.
Руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области Игорь Шеляков: «Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель. Права и обязанности переходят к новому участнику долевого строительства, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними».
Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.
Согласно нормам действующего законодательства, государственная регистрация договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:
1) Договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
2) Справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
Для того, чтобы государственная регистрация прошла беспрепятственно, очень важно представить в регистрирующий орган правильный набор документов.
Управление Росреестра по Ленинградской области помогает разобраться с некоторыми ответами на вопросы:
1. Общий размер государственной пошлины за данную услугу составляет 350 рублей.
- Если участника два (цедент и цессионарий), то госпошлина от каждой из сторон составит по 175 руб. (350/2=175).
- Если участника три (цедент и два цессионария или два цедента и цессионарий), то госпошлина от каждой из сторон составит по 117 руб. (350/3=116,67).
2. Когда необходимо согласие застройщика на совершение уступки права требования?
Если договор ДДУ оплачен полностью первоначальным дольщиком, то согласие Застройщика на совершение уступки права требования не требуется. В Росреестр необходимо представить акт сверки взаимных расчетов или справку из банка, через который осуществлялись платежи. Очень важно, чтобы из такого акта регистратор мог идентифицировать номер договора и сумму. Если договором долевого участия предусмотрена рассрочка платежей, то уступка возможна только с переводом долга.
3.Что если объект долевого строительства приобретался с использованием кредитных средств?
В случае если изначально квартира приобреталась с помощью заемных средств, то в регистрирующий орган необходимо представить согласие Банка.
По статистике, в Росреестр чаще всего не представляется именно документ, подтверждающий полную или частичную оплату цены договора.
Вот еще несколько советов Цессионарию:
- Ознакомьтесь с содержанием договора участия в долевом строительстве, в особенности с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным участником долевого строительства. Необходимо удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, убедитесь, что оплата была произведена по всем;
- После того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Это можно сделать путем личного обращения к застройщику или направить составленное в простой письменной форме уведомление в адрес застройщика. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки. Это нужно для того, чтобы застройщик имел сведения о новом участнике долевого строительства, чтобы подписать акт приема-передачи.
